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我们去了趟最近被议论纷纷的…南通

  最近长三角圈,大家议论最多的就是上海第三机场到底落位在哪里,我和小伙伴们开玩笑说,现在大家对地铁、高速之类的都习惯了,感觉只有来一个机场才能再次兴奋

  其实大家谈论的这个本质上不是谈论单一的机场,更多的是期待看到长三角城市群,下一个发力的重点在哪里,从而可以窥视出一条价值传导的动向

  南通最近是这个话题里被谈论最多的城市了,不论一开始讨论为什么是这个城市,到后面的明确城市尚未确定以及最后大家探讨到底会是哪个城市,南通这几天一直占据我们的视线

  当然,作为一个有血有肉的地产自媒体,我们除了真实客观的表达,我们选择了用肉身亲自替大家去了一趟南通海门,让大家感受下如今的现状,以及理论上有没有可能,以及有没有资格承载这样一个机场

  “不都已经辟谣了吗,第三机场的选址还在比较,干嘛跑去做无用功。”出发前,三鱼的朋友,这样劝到。

  诚然,作为一个剧情已反转,热点又被粤港澳大湾区完全盖过的事件,这时,还去实地调研,显得完全不合时宜。

  可三鱼发现,有两点微妙的地方。一者,反转的公告,并没有否认海门的可能性;二来作为这次事件的起因源,上证报原报道,依然在留存传播。

  而纵观所有主流媒体的报道,要么转载来源企业家座谈会的上证报,要么就是长篇累牍的分析。如此喧嚣,可真相依旧稀少。

  “没有调查,便没有发言权。”最笨的工作方法,往往是最实用的工作哲学;最接近真相,不是听说,往往是肉身感知。

  不得不说,这很难称之为一个很顺畅的路途。虽然平坦,但本着实用主义至上的乡镇道路,一点动静,就近乎让整个出入交通水泄不通。

  进入四甲镇,我必须得承认,这里几乎符合你对乡镇所有认知,你从镇东买杯豆浆,走到镇西,还是热乎乎的,是个一条街就能囊括的乡镇。

  首先四甲镇,是个几乎没有现代商品房的地方,目前镇上有的,都是最早一批乡镇自建房和筒子楼,而镇上的拆迁概率又是极小的。

  而但你也不能惊叹,四甲人民购买力,项目7000每平米售价,是能够上车海门市区,却也早早售罄。

  既然是老房子,那么流传最广,就是即将会被大礼包砸中的,拆迁户们。据说目前已经将户口迁入封死,那真假到底如何。

  三鱼扒了过往有关三甲大量资料,2018年5月19号,官方的海门日报,曾报道这么一则消息,上海航天精密机械研究所,将在四甲镇投资10亿元,建设新材料部件制造项目,主要生产新型高性能铝、钛、镁合金精密铸件,用于航天用轻化合金装备及医疗、能源、交通等行业高端产品。

  整个四甲镇包括镇政府在内,唯一能称得上现代化公共建筑,大概就是四甲学校。南通对于教育重视,真是渗入南通的每一寸土地。

  但是,机场如果落位,对于四甲镇上的人民,恐怕未必是件好事。还需要考虑片区定位已经噪音管控等影响

  如果说四甲和机场规划离得过近,最后只能是少数人拆迁户的“关爱”,那30分钟车程外的海门市区,则是第一波冲击波,而且往往反馈在楼市上。

  海门市,是南通代管的县级市,素有江海门户之称。同时海门也是全国百强县前20强,2018的GDP更是领跑南通各区县。

  加上海门人长于闯荡,精于生意,民富夯实,加上不错的经济底子和临近上海的优势,房价在南通除市区外,仅次于启东。

  高度成熟的片区,往往意味着新盘较少,目前老城区也是这样无房可买的局面。神奇的是,当你咨询中介时,得到回复往往是,“要电梯还是不带电梯?”。

  事实上,老城区大量老破小存在,均价8k~9k,和年龄较新的电梯房12k~13k,价差还是比较悬殊的。

  不知道是不是南通人对教育执念,延展到了学区房。有着最好学区的资源的老城区,能做到新房价格老破小,也是带着有诸如实小,东洲的学区房。

  三鱼曾和朋友们分享过一句话,三四线以及县城,市政府的搬迁,往往意味着那里有可能形成一个新的市中心。

  往南,南部新城就是这样的板块,市政府的搬迁,给这里带来了,新一代商业诸如新文峰,最大的绿肺江海公园,全新的如科技馆的等公共设施。

  换句话说,这里有着海门最好的城市界面,再加上市区顶级教育资源分校的到来,出现16k左右的海门最高均价,其实也不难理解。

  这次三鱼走访了,南部新城某品牌房企龙头的高端系列,发现有相当多客户中意这里。按案场小哥的说法,机场消息后,已经有上海客户在他那定了四,五套了。

  实际上,市调中发现,截止春节前,海门的二手房,实际上有了5%左右回调,但是总体还是稳定的。新房确实有所回暖。至于是不是外地客户主导,每次概念炒作中,永远不缺第一批冲锋的赌徒。

  总体说,南部新城,预期虽有所透支,但成熟度还算尚可,相对外地客户的喜好,本地人或许更要关注下。

  但是海门并没有止步于此,即便是县级市,也有他自己的思考。由于海门并没有一份详细的规划出来,但是我们仍然能从海门的城市控规中,窥见海门的想法。

  最南,长江边,便是海门新发力点的滨江新城,也就是当地俗称“謇公湖板块“,崭新的城市界面,和科教的定位,加上8k左右新房定价,往往容易被外地投资客接受。

  从控规上看,其实未来扩张有限,目前新房较多,可以看作老城区的改善补充。不过未来如果机场落位,距离最近的板块,大概是最大想象空间吧。

  东方的三厂,作为距离城区最远,又以工业园区为主的板块,产业是一大卖点。反过来说,这是个适合本地人因需制宜的板块。

  综合一圈下来,海门的楼市,确实有外地客涌入,反应在成交上,有所回暖,但也没大家想像中火热。如果你是抱着投资而来,三鱼建议,海门不是一个能引起你投资焦虑的地方。

  然而,跳脱楼市之外,这件事件背后,则有着更深远的意味,假如我们把上海第三机场比作一颗棋,那他的落子意义,不再纯粹是个乡镇,县城,甚至全市。

  首先和上海并不近,但也不远,自己开车一趟,在能接受范围内。辐射南通大市以及苏北其他市区不说,苏南诸如张家港,江阴,常熟等百强县头牌,也在辐射区间。

  从机场分布看,能够互补当下长三角,上海浦东,上海虹桥,杭州萧山,南京禄口四大高等级机场,只有这个位置尽可能全面覆盖长三角人口。

  粤港澳大湾区规划正式出台,长三角的唯一对手盘,珠三角城市群正式完成城市群+湾区的升级。就像深圳画了一个圈的10年后,浦东才开发,身为长三角龙头上海,必须在一体化上迈的更快。

  沪宁线苏南地区,和上海融合已久老牌发达地区,要做的是巩固加深。南部浙北,虽然之前塌陷,在三大强市上海,杭州,苏州赋能下,也在良性中补位。

  长期以来,南通所有的劣势都能归结为两个字,长江!以及背后带来的经济勾连不够,和上海产业红利不足。

  南通至长三角最核心的部分目前只有通锡高速,苏通长江大桥,以及崇启大桥三条通道,即便沪通铁路将会在不久之后通车,即便扯皮很久的崇海大桥和北沿江高铁,终究启动。

  本身来说,高等级自生就是一条足够庞大的产业链,按产出比来看,枢纽机场会带来人流、资金和信息,推动产业升级和经济发展,一般投入产出比可高达1:8,就业带动比可达1:12。

  而更重要的是,长江是天然存在的。通过这个机场的位置,沪苏现在也要主动地逼迫自己去和南通进行接轨。也能够有更多的客流资源截留,在在海门,启东和南通一带,在南通形成产业高地,最终完成这个方案的闭环。

  所以,这一方案如果成真,那四甲,一个名不经传的小镇,将上海与跨城协作中最大胆,也最富想象力的一笔,也是长三角一体化中格局性的变数。

  “善弈者,谋局,不善弈者,谋子”,天平某种角度,确实在倾斜,而剩下的,唯有等待。落,则南通将前途无量,不落,南通也就将是未来一个不容忽视的城市。

  最后,不知怎么,还是想到那对四甲面馆的夫妻俩忙碌的身影,大潮之下,每个人要么顺应,要么接受。

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